司法实践中有关商业地产租赁合同效力的
几个问题
上海建纬（长沙）律师事务所 张 彪
商业地产租赁合同是指商业地产的所有人将商业地产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同法律效力问题向来是租赁合同中的核心问题，而由于商业地产租赁与一般房屋租赁合同相比具有标的额较大，租赁期较长，权利义务关系较为复杂等特点，一旦租赁合同效力发生问题，将有可能对当事人权益特别是承租人的经营造成较大影响。因而，厘定商业地产租赁合同的法律效力中的相关法律规定以及司法实践中法院对租赁合同效力的具体做法，并做好相关法律风险的防范，对维护租赁合同双方的合法权益十分重要。
从目前租赁合同所适用的主要规定为《合同法》和2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）。在《房屋租赁司法解释》颁布以前，对于违法建筑、临时建筑为标的物、未办理房屋备案手续、未经验收等等房屋租赁合同是否有效的问题，由于法律规定不明确、不具体，出现了大量执法标准不统一的“同案异判”现象。而《房屋租赁司法解释》在合同效力认定上明确了如下几点：一是限定了无效合同的范围。仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性措施，即当事人只要在一审法庭辩论总结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，就认定合同有效。另外，对未办理租赁房屋备案手续的，未办理而主张无效，不予支持；约定为生效条件的，已经实际履行但未办备案，为有效。
但是，有关房屋租赁合同的效力认定问题，除《房屋租赁司法解释》已经明确的外，审判实践中仍有相当问题有待梳理和分析。
一、以未经消防验收合格房屋出租而签订的租赁合同的效力
关于以未经消防验收合格房屋出租而签订的租赁合同的效力，一直是司法审判中涉及较多的问题，《房屋租赁司法解释》对此问题并未规定。笔者推断，《房屋租赁司法解释》对此问题并未规定，原因之一可能是最高人民法院在2004年3月4日发布的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（以下简称《函复》）中对此问题进行了明确解答。从《函复》的内容来看，其对未经消防验收合格房屋出租而订立的租赁合同的效力问题的观点是明确的，即区分该未经验收合格的租赁房屋是否为当时施行的《消防法》所规定的必须经验收的房屋而区分租赁合同的效力，必须验收的，应当认定租赁合同无效；反之，则不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。同时，该《函复》区别了消防验收与消防检查两种不同的行政行为，对租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报安全检查的义务人为该企业的开办经营者，而不是认定房屋租赁合同效力的依据。
但是，从最高人民法院审理的相关案例来看，《函复》中的观点并非系最高人民法院审理相关案件的一贯观点（包括在该《函复》之后），最高人民法院审理相关典型案件中，既有并不以因房屋未经验收合格而认定合同无效，亦有以租赁标的物未经整体验收合格（包括消防验收）认定当事人订立的租赁合同无效的做法，从《房屋租赁司法解释》的规定来看，并未对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的直接规定，但在第8条有关承租人的合同解除权中规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。从该条的解释上看，违反法律行政法规关于消防验收规定的房屋，显然属于该条适用范围，但此种情形致使承租人享有合同解除权的情形，而且要达到导致租赁房屋无法使用，由于合同解除以有效合同为条件，所以从该条规定明显可以得出未经消防验收合格并不影响租赁合同的效力。尽管目前尚未见《房屋租赁司法解释》实施后的相关判决，但有理由相信，《房屋租赁司法解释》对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认必将指导今后法院相关案件的判决。
二、以划拨方式取得的土地使用权上房屋出租而签订的租赁合同的效力
根据我国《土地管理法》和《房地产管理法》的规定，取得土地使用权可分为两种方式，即出让方式和划拨方式。由于划拨方式取得土地使用权并非对价方式并对其用途有着十分严格的限制条件，因而，对划拨方式取得的土地使用权上房屋出租而签订的租赁合同的效力问题，而与以出让方式不同。
最高人民法院在昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温材料总厂等房屋租赁纠纷案件中，认为消防支队使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地，消防支队未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，违反了《中华人民共和国土地法管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，认定消防支队以划拨方式取得的土地使用权上的房屋签订的租赁合同无效。
最高院据认定合同无效的法律依据是1998年《土地管理法》第12条、第54条、第56条有关建设单位应该按照划拨土地批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意的强制性规范。从审理该案的审判长程新文法官在《最高人民法院民事案件解析（房屋买卖、租赁纠纷）》一书中所进行的解析来看，除了对合同效力否定的上述理由外，程新文法官尚列出了在判决书中未列出的合同无效的另一理由。即消防支队属于国家机关，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规定的划拨土地使用权和地上建筑物出租，其土地使用者必须为公司、企业、其他经济组织和个人。
但是，在中国人民解放军84916部队、西安方圆大酒店有限公司与西安华隆医疗器械公司房屋租赁纠纷一案中，最高院将同为国家机关的部队出租部队科训大楼的租赁合同，认定为有效。在最高人民法院其后审理的解放军某部队与张某房屋租赁合同纠纷上诉案中，亦认定投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋而签订的租赁合同有效，在西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷一案中亦认为，国有划拨土地进入市场经营导致国家土地收益损失，如果房屋建成后能以补缴土地收益金的方式弥补可能造成的损失，亦判决合同有效。可见，最高人民法院在划拨方式取得的土地使用权上房屋出租而签订的租赁合同的效力认定上，逐渐采纳了有效的观点。
三、以未办理产权证书房屋签订的租赁合同的效力
对于未取得房产证或无法取得房产证的房屋租赁合同，是指在租赁合同签订时，由于各种原因导致租赁房屋尚未办理房屋产权证书的情形下就签订的房屋租赁合同，笔者认为，其原因归纳起来包括合法建造（或在建）的房屋应办理证件等原因尚未办理产权证书以及违法建筑物未办理产权证书。
对于违法建筑为为标的物订立的房屋租赁合同的效力认定，在《房屋租赁司法解释》颁布之前，审判实践中的做法不尽相同。但《房屋租赁司法解释》对违法建筑租赁合同的效力认定进行了明确规定，无疑对统一审判实践起到了重要作用。《房屋租赁司法解释》第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”但同时该条规定了对违法建筑租赁合同的效力补正规定，即“在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
对于合法建造的房屋未办理产权证书而签订租赁合同的效力问题，在审判实践中亦作法不一。认定无效者所依据的理由主要有如下两点：
一是《房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，未取得房屋所有权证的情况下，出租人还未取得房屋所有权，因而不能出租。二是原建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日起施行）第6条中有未依法取得的不得出租之规定。
但由于原建设部《城市房屋租赁管理办法》未依法取得的不得出租之规定已被2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》所取代，而后者则删去了未依法取得的不得出租之情形。而且，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第3条、第4条之规定，该建设部规章不能作为认定合同无效的依据。另外，最高人民法院在《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》亦明确答复：“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”所以可以说，对于合法建造并占有的房屋租赁的，并不能因未办理房屋产权证书而无效，最高院的观点是一贯的、明确的。有些地方的高级人民法院还以指导意见的形式确认了不能以未办理房屋产权证书而确认房屋租赁合同无效。
四、租赁合同无效的处理的相关问题
由于租赁合同属于典型的继续性合同，其因无效而终止，无恢复原状可能性或不宜恢复原状，因而，在对房屋租赁合同无效的处理上，其财产的返还和损失的赔偿与一时性合同具有特殊性。其主要问题在于，承租人对房屋占有使用费的支付以及对装饰装修物的处理、扩建费用的承担等方面。在《房屋租赁司法解释》颁布之前，由于《合同法》规定过于原则，缺乏操作性，导致审判实践中对租赁合同无效的处理上观点作法不一。《房屋租赁司法解释》依据合同法的基本原则，结合审判实践，在很大程度上统一了对租赁合同无效的处理。主要表现在如下几点：第一，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第二，房屋租赁合同无效，对于租赁房屋装饰装修、扩建费用的承担，是否经出租人同意，而制定了不同的处理规则和费用负担办法：（1）承租人经出租人同意进行装修装饰、扩建的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（2）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
但对于合同无效的处理，有如下问题需要注意：
（一）房屋租赁合同无效时房屋占有使用费的支付标准
《房屋租赁司法解释》确认了在房屋租赁合同无效时承租人应该支付房屋占有使用费，但是对于占有使用费的支付标准，《房屋租赁司法解释》采取了“参照”和“人民法院可予支持”的表述，因而将支付标准的自由裁量权赋予审理案件的法官根据具体情况进行酌定。而从审判实践来看，在《房屋租赁司法解释》颁布之前，各地各级法院的做法不尽相同，有参照合同约定租金标准酌情支付的情形，也有比照企业固定资产折旧率并结合承租人占用的时间进行计算的情况。因当事人在房屋租赁合同中约定的租金标准，是双方当事人协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符，以此作为房屋使用费计算的参考标准，易于被合同双方当事人接受。而且，房屋租赁合同中约定的租金标准简单明确，便于人民法院在裁判时使用，有利于提高案件的审理效率，即使化解矛盾纠纷，有效地避免采取评估等方式确定房屋使用费时，增加当事人诉讼成本和浪费人民法院审判资源的弊端，因而，依据租金标准支付房屋占有使用费为审判实践中最通常的做法。如最高人民法院在前述上海怡通房地产有限公司与上海春光服装厂房屋租赁合同纠纷上诉案、昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温材料总厂等房屋租赁纠纷案、湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案等案件中均采用租金标准。因而，除非采用租金标准计算房屋占有使用费将导致显失公平的情形发生，法院在房屋租赁合同无效时房屋占有使用费的支付标准上都将采用租金标准。
（二）房屋租赁合同无效时装修装饰物现有价值的计算及依据
《房屋租赁司法解释》第9条对承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，装饰装修物的处理进行了规定，对未形成附合的装饰装修物，可适应《合同法》关于无效合同的处理规定，即出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，对上述规定，审判实践中较易把握。但对于不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失时，对现值损失如何计算及其依据，较易出现分歧。
司法实践中，对于符合的装饰装修物价值的认定，常用的方法有：（1）费用支出法，即承租人装饰装修实际支付的费用；（2）支出费用年度分摊法，即根据合同约定租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值；（3）现存价值法，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。由于第三种方法容易掌握，对于出租人和承租人双方也是公平的，在处理无效的房屋租赁合同纠纷中装饰装修物价值的认定上，司法实践中一般采用鉴定方法。