日前，建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾受海南省省物业管理协会邀请，就将于10月1日实施的《物权法》所涉及的物业管理方面进行了专题分析。

         一、住宅变为厂房需经业主同意相对于《物业管理条例》，《物权法》对小区共有部分和共有设施设备的归属作了明晰，并规定了住宅改变用途的法定条件。按照《物权法》，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

        二、车位车库需先满足业主需要开发商能否将车位、车库高价出售给小区外的人停放？停放在小区内道路上的车位该不该收费？小区车位、车库归谁所有？这些问题在国内很多城市均是关注焦点。谢家瑾就此说，按照《物权法》，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这意味着开发商不能在未满足业主需要的情况下将车位、车库高价出售给小区外的人停放；开发商、物业公司不能将占用业主共有道路停放汽车的车位收费所得据为己有，如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有；车库、车位一般是通过出售、附赠或出租等方式由业主专有和专用。